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北京买房:说说为什么一居室的房子不适合投资

文章来源: 文章作者: 更新时间:2020-08-20 13:40:40 点击次数:

 提问:看到水神评价不建议买易构空间,原因是不是居住型空间。易构空间我看过,应该是5栋塔楼合围而成的,请问可以解释下什么是居住型社区吗?觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。

回答:从结果上看,你能看到大量一家三口,或者老人带孩子,或者楼下遛弯的人群的小区,往往是居住环境或者氛围比较好的小区。

适合居住的几个要素:

1.有人气

不能是办工的气氛,而是放松的,回家的气氛,普通小区有烟火气,高档小区有服务员。

2.有居住人群

大部分住户是业主而不是租户,说明这里值得住,满足正儿八经生活的条件。

3.有环境

封闭社区当然最好,不过总价低的小区,往往也是开放式的,那就看安全性,有没有乱七八糟的商贩,楼道会不会让人觉得“危险”,社区的绿化怎么样,有没有生气?

4.户型,梯户比,采光

户型不合理,梯户比太高,往往会驱散居家人群,而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。

提问:水大,在选筹的时候,如何看顶层?利弊如何?顶层漏水的风险如何规避?

回答:顶层分两种大类:

1.楼梯顶

2.电梯顶

其次,露台,漏水,保温这些另算——拆骨法。

电梯顶楼,天然应当最贵,规律不等于当前结果,很多时候顶楼被折价,那么往往存在套利的机会。

平顶楼梯顶楼,尤其是50-80年代的老房子,是出现漏水的主要案例,但不代表一定漏,或者不能修缮。

由于楼梯老公房上楼累,是折价的主要因素;

但如果过分折价,则是套利的空间。

这里请复习我前面所讲的:每一份美好都是商品,当你对房子处处都是要求,结果往往是必须溢价。

而投资要做的,是看价格。

房子完不完美不重要,价格完美才重要。

有些楼梯顶楼,存在加装电梯的条件,我反而更喜欢。

提问:东直门胡家园小区,74平630万,怎么样?

回答:老破小的核心价值在于:

纯粹的面积

纯粹的居住属性

优质地段屌丝价格

北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万,东直门相比东三环,要次1-2个等级,单价8万多,已经属于溢价了。

提问:水原,通州K2这么远的盘为什么有人买?单价据说3万也不便宜了,怎么评价?

回答:购买远郊区,主要有几种原因:

1.新房癌长期存在,市内没有新房,郊区项目美轮美奂;

2.股民心态,跟着政府「炒地皮」;

3.被总价限制,城内的买不起就买郊区的,郊区买不起就买环京的。

不到100万首付在北京买不到什么合理的房子,但是非要买,各大中介朋友圈发的最勤快的,永远是「x0万首付,圆你北京购房梦」一类的项目,充分说明没钱强行上车的市场需求广阔。

买永乐店的,基本123点都占了。

提问:哪种一居室指的买呢?

回答:如果一个适合投资的城市,不限购,不限贷,或者可以轻松bf,或者可以轻松无限抵押。

在市场中早期,在一居室和两居三居没价差的时候,可以不停地买入一居室,在中后期赚取上车盘的溢价。

提问:水原老师,能说说为什么一室的房子不建议投资嘛?如果位置很好呢?

回答:一居室的火热,是暂时的现象,关键的原因,是房价太便宜。

1.一居是置换链条的底层。

2.随着房价的逐步提高,买房不再是个人消费,而是是家庭行为,没有人成家立业,父母出钱,给你买一居的,这就意味着未来没有人给你接盘。

3.最关键的,是溢价。

在北京这类城市,一居的价格往往高出小区平均价。

可能100平两居单价5万,50平一居就要单价6万。

为什么会贵?

因为「能买到」也是一件商品。

你去买喜茶排不上队,于是只能给黄牛100,虽然奶茶20;

你去看演唱会,门票300,但压根买不到,只能买1000的黄牛票。

同理,如果你的资金有限,不能越过最低一档的水平,那么你需要为上车,为能够买到一套北京的房产,而支付100万的门票。

买到,也是要付钱的。

回答:老破小到底会不会加装电梯?

有些事情,一旦处于历史趋势之中的时候,结果就无可挽回了。

建筑的更新,技术的进步,就像今天大城市里不会有旱厕一样,未来也不会有有没有电梯的老破小。

装电梯几乎是没跑的,唯一不确定的,是什么时候装?

好在一套房我们可以持有很长时间,只要持有期间内加装,涨幅总是要到手的。

圈好了地,bouns总会送上门。

提问:水原老师:西四环外大型社区,三居,1000w,低于三居市场价一点点。现可以谈到1年的周期。我目前购房资格和资金都不足,值不值得现在签下来,到时候做abc,或者自己倒腾出房票和资金自己拿下?如果做abc的话合约里要注意什么?到时候我和c还需要签合约吗?不签的话怎么保证他可以把差价给我呢?

回答:做abc很难:

要业主允许你用指定人过户;

要做到业主不会怀疑你倒卖或者不介意;

同时买家也要不知道或者不介意;

你能多久找到下家?

周期虽然是1年,实际保险的时间有多久,长则生变。

以上是原理,还有各种技巧,合同的拟定,上下家的安排,签约贷款的安排,政策风险的回避,新手独自很难搞定。

不知道小区,面积,单价,房源情况,无法判断价值。

提问:水原老师,请教您,到一座新的城市,从哪几方面了解房产市场各有效率?分别是什么方式?(希望老师能回答的详细一些,对我这位不太聪明的老粉丝非常重要,不胜感激!)

回答:一般去之前,先了解这个城市的基本状况:看好地图,老城区,热门地段,CBD,开发新区大概在什么地方,订好日期每天行程。

到了以后,长途可以地铁,公交,打车分别尝试;周围踩盘基本靠走,测量附近地铁具体,吃喝玩乐都有哪些配套,住的什么人,楼盘的产品类型,进而判断一个地段的人群,具体踩盘技巧可以参考《踩盘指南123》。

可以在每个重点区域住1-2天,过过附近的生活。

问题:收藏不是好生意,但是很想收藏一二线优质房产;定投不是好方法,但是想定投房产…怎么破?

回答:古董和住宅是两回事,

你抱着收藏的心态买房子没关系,99%的买家是抱着要活下去的心态买房子。

定投的前提是价值增长和稳定增长,任何一支股票99%/的投资品几乎都不具备这两点。

即使是房产定投,首先也是要限定范围和时间的,同时不是让你定投某一套/某个小区房子。

谋定而后动,因时而动,不动如山。

——能理解这三句话,说明买房入门了。

提问:水大, 您说“如果以为北京的地段价值单纯是随着产业中心扩散延伸的,又犯了第二重错误。”我试着解释了一下,产业中心的扩散延伸也受到了地铁交通,配套商场,学区等因素的影响。请问是这样吗?

回答:这个问题的本质是「规律不等于结果」。

价值以中心逐渐往外扩散,是规律;

然而其中还有种种影响价值的因素,当这些因素的作用大到一定程度,可能会产生与规律不同甚至完全相反的结果。

比如,任何一个破破烂烂的西四环学区房,都可以比东三环CBD贵;

比如因为四惠桥的影响,和大望路距离更近的壹线国际等四惠楼盘,远远不如更远的九龙山甚至北工大;

因为交通隔断和商业配套的级别差异,十里堡比青年路便宜,褡裢坡黄渠远不如更远的常营。

我们说,大道本一,殊途同归。

为什么分析房子的时候,需要看具体的一套套房而不是地段板块或者自述的楼盘介绍,正是因为未知的因素不可知,自述不代表客观也不代表一定想到,一个板块往往也有好几个特例,只有具体到xx小区甚至楼栋楼层朝向都有可能决定房子价值的巨大差异。

对城市的理解,对衣食住行的观察,实践操作中的感受,都可以帮你建立更完善的价值框架。

提问:水大,坐标北京,父母离婚又再婚身上都房,自己也有房,,想改善居住换房这情况是不是只有卖房或者抵押贷一个途径了?

回答:首先梳理资源,再定目标,再倒推过程。

通常来说,如果不是已经溢价的房子,或者翻过几倍以上的房子,我们优先选择抵押,但在北京前者也比较多,所以这里优先看房子的情况。

根据房子抵押或者出售两种情况,再结合你们的贷款能力,看看能买多少总价的房子。

再看你们的目标偏好,是否溢价,能不能评估足贷足,然后进一步平衡。

这里的关键,是看你们的首付和贷款资源,以及如何合理的利用房票和贷票。

一些富人家的小孩,和你说不要买房,买房不赚钱。

很有可能是因为他们家有产业有生意,每天几百万上下。

那确实不用靠买房赚钱。

问题是你没有产业,房子是你唯一靠谱的产业。

比较倒霉的是另外一批富人家的小孩,家族日渐衰落,架子虽然还在,但眼光跟不上形势,口气跟不上实力。

搞文艺,讲民主,没后代。

每一个纨绔子弟挥霍家产的背后,

都有一批年轻俊杰来接管他们的财富。

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