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海外置业配置——曼谷投资需要了解这些?

文章来源: 文章作者: 更新时间:2019-06-19 15:55:23 点击次数:

 近几年,在泰国政府的大力推动下,泰国的旅游业蓬勃发展。并且随着泰国签证政策的进一步放松,对于越来越多的中国游客,去泰国旅游慢慢的变得比跨省游还简单,大家对泰国的印象也开始从旅游衍生到了方方面面,泰国医疗,泰国养老,泰国教育,泰国置业……甚至是开始寻求长居泰国的途径(可惜泰国是非移民国家,目前的长期签证只有养老签证和泰国国家尊荣卡签证)。

作为一个东南亚的发展中国家,泰国究竟是依靠着怎样的综合实力成为了“独得恩宠”的海外投资热门目的地?

一、泰国经济数据知多少

1、泰国外汇储备世界排名第12位

外汇储备,主要是指各国中央银行和其他政府机构持有的用来满足国际支付需求的外汇资产。外汇储备主要功能为:

>>调节国际收支,保证国际支付能力;

>>干预外汇市场,维持本国汇率稳定;

>>维护国际信誉,提高融资能力;

>>增强综合国力,抵抗金融风险。

根据泰国银行数据显示,在过去的50年中,泰国整体外汇中央储备呈稳定上涨趋势,至2019年,泰国外汇储备超过2099.11亿美元的新高,位居世界排名第12位。(数据来源:IMF)


(数据来源:泰国中央银行,2019)

泰国外汇储备已超越德国、英国、法国、意大利、加拿大等世界G7发达国家,抗风险能力显著增强,高额外汇储备能更好保证经济健康、持续发展。

2.泰铢币值坚挺

随着人口持续不断导入,各国资本和产业投资集聚度上升,泰国经济走势强劲, 泰铢也成为2018年度新兴市场最佳货币之一。在许多新兴市场货币陷入困境时,泰铢兑美元表现亮眼,这已是全球22个发展中经济体表现较好的货币。泰铢兑人民币和美元汇率在近两年双双升值分别都达10%以上。


(数据来源:XE实时汇率,2019)

3.外商直接投资(FDI)吸引力加大

泰国凭借优越的地理位置、不断完善的经济环境和投资制度引了大批全球知名企业前来投资兴业。据泰国投资促进委员会(BOI)公布的数据,2018年该国注册资金达9020多亿泰铢(约合286.61亿美元),较2017年增长43%,超额完成2018年引进外资的目标(7200亿泰铢)。

2018年上半年,日本、马来西亚、中国香港、新加坡以及中国大陆领航投资泰国,FDI存量高达565.9亿泰铢(数据来源:CEIC)。同时,英国、美国、荷兰等欧美国家也是泰国的重要投资者。


值得一提的是,中国已然成为泰国的第二大外国投资国,对泰国的直接投资发展迅猛。2014年至2017年,中国对泰国直接投资总额为9.37亿美元,超越美国成为泰国第二大投资来源国,仅次于日本。(数据来源:泰国开泰银行)。

在如今竞争激烈的投资环境中,泰国继续保持着对外资的高吸引力,发展势头猛。

外资的大量流入不仅补充国内资本,促进国内投资,还有利于吸收劳动力,降低失业率。泰国的失业率常年处于1%以下,外资的流入对低失业率无疑有着很大的功劳。

4、泰国每年现金流入大于流出

经统计,泰国经常经济盈余,简单来说就是交易利润的盈余,即国家每年现金流入大于流出,人们把钱投资到各个方面,包括旅游业。

根据世界旅游组织(UNWTO)在最近发布的2018旅游亮点报告,泰国以575亿铢的旅游收入位居全球第四。泰国具有广大的游客客源,也是全亚洲的航空中心,是名副其实的中心枢纽。

5、全球排名第22大的出口国家

进出口是外汇储备交易性需求的主要方面。出口收入是外汇储备的一个重要来源。作为世界首屈一指的橡胶生产国、全球知名汽车及零部件生产国之一和旅游业发达的国家,其农业,汽车及零部件产业以及旅游业带动的出口增加也是泰国外汇储备增加的可靠来源。

二、曼谷核心区域介绍

近几年,随着源源不绝的外资挹注,外籍精英、留学生、旅游养老等外来常住人口纷至沓来,房屋市场供不应求,曼谷房价正在以平均每年10%的涨幅持续平稳增长。曼谷的房产市场以相对低廉的价格和可观的收益成为众多海外投资者的焦点。而投资看地段,一直是地产界不灭的金句,所以先大致介绍一下曼谷中心的几大住宅地段:


上图是曼谷市中心(Downtown)的几大住宅地段

Central Lumpini 中心隆坡尼

Pathumwan 巴吞旺

Sukhumvit 素坤逸

Outer Sukhumvit 素坤逸外区

Rama9区

Silom/Sathorn 是隆/沙吞

1.素坤逸—最核心的中心商务区(相当于上海静安区)

Sukhumvit素坤逸是目前泰国最核心的中心商务区,是沿轻轨线而迅速发展的片区,是一个非常适合投资的区域。主要指由轻轨站Ploenchit至Ekkamai站沿线的区域。几十年前,Sukhumvit曾属于城郊住宅区;几十年后的今天,Sukhumvit俨然已发展为曼谷市中心极为重要的一个繁华片区。这个片区兴建了很多写字楼,但目前仍以住宅为主。


Sukhumvit是最受外国租客青睐的片区之一,同时也是曼谷公寓供应量最多的区域之一,也是非常适合做出租投资的片区。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此,因此毗邻轻轨的高端公寓的入住率超95%。

你知道素坤逸区的公司一个月给员工的租房补贴有多少吗?1万人民币。单公司的补贴,他们就可以租到区域内任何一个地方,所以作为素坤逸区的业主,完全不需要担心租金的问题,因为这的外国人,真的不差钱。

2.素坤逸外区(投资潜力股)

素坤逸外区主要是指素坤逸44-76巷和65-115巷之间的区域,轻轨Bang Chak-Bangna站之间。此区域为目前开发商开发竞争较为激烈的区域,为本地刚需居住区、本地租客租房区域。


作为素坤逸的延长区域,在这里生活15-20分钟轻轨即可到市中心,大大满足了刚需居住群体的购房需求。

3.RAMA9区(相当于上海的后滩)

RAMA9就像杭州的钱江新城,是泰国新的CBD中心,新Rama 9商务区是指地铁Thailand Cultural Center -- Phram 9 -- Phetchaburi --Sukhumvit站4站组成的新兴商业区域。

Rama 9区以著名的地铁站Rama 9为依托,这个地铁站是通往Asok、Sukhumvit及Sathorn等的重要交通节点,该区域覆盖未来曼谷地铁线沿线主要地段,也包括机场快线主要枢纽。这是曼谷CBD东进的核心工程,预计2022年完工。

现在众多500强企业以及政府大楼都已经进驻到这个区域,比如正大集团、CP Land大楼、TCC大楼、联合利华亚太地区办公总部等等。世界第三高超级塔也位于这个区域,未来超级塔周边的项目一定会成为地标性住宅,所以周边的项目一直是处于被疯抢的状态。


4.中心隆坡尼(皇室、尊贵、地位的象征)

中心隆坡尼区域毫无疑问是曼谷最顶级、最寸土寸金的稀贵地段,是曼谷最老牌的市中心。这里几乎已无任何尚未开发的土地。这边有一个隆坡尼公园,越靠近公园的地方房价越贵。

隆坡尼公园好比美国纽约的中央公园,Rajadamri大道就好比北京的长安街,已经超越了地段本身的价值,象征着“皇室、尊贵、地位”。周边居住的都是家世显赫的大家族和社会精英。


5.巴吞旺(中心购物商)

Pathumwan巴吞旺于1914年规划,现主要为曼谷市中心购物商圈。全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均座落于此。


由于地处土地稀缺的曼谷市中心,Pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站Phaya Thai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。

6.是隆/沙吞(泰国的华尔街)

Silom/Sathorn是曼谷最老牌、也是真正意义上的Central Business District(CBD,中央商务区),被称为“泰国的华尔街”,始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地,包括正大集团、曼谷银行等。这里的市场和配套可以说是非常成熟,地价也非常的保值,这里的项目均价一般都在4万以上。


Silom/Sathorn后来兴建了很多高层公寓,生活非常方便,深受外国租客的青睐,居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动,住宅则是其次,这点与Sukhumvit正好相反。

7.Bang Sue(东南亚的巨型交通枢纽)

不得不说的一个非常重要的区域就是Bang Sue。Bang Sue这块区域,未来将成为曼谷市乃至泰国的综合交通枢纽。Bang sue区将是中泰高铁的曼谷总站区,将作为东盟的交通和商业枢纽的最佳选择。未来还将是泛亚铁路三条交汇点,完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运。Bang Sue Grand Station落成后,预计每天将吸引人流超过30万人次,人潮的汇聚势必也带来住房需求再加上房价上涨,未来的曼谷Bang Sue地区将成为下一个房产热潮。


泰国政府即将在此打造一个Bang Sue CBD商圈该商圈是一个集住宅、交通枢纽、商场、办公为一体的大型生活社区,该项目由泰国铁道部、各轨道交通运输公司合力打造,总占地约2325莱(折5580亩),计划建成后可容纳200万人。


A区:智能商务办公区。35亩,将成为领先的酒店、现代商业中心,为游客和商业提供食品广场。

B区:中央车站(Bangsue Central Station)购物中心区。计划成为东盟零售和批发服务的“最新商业区”的土地。

C区:智能住宅区。105号土地将重点建成为公寓住宅区,工作生活区。

D区:中心花园。87.5公顷土地将成为运输中心和转运点。

该区域目前也是曼谷北部的交通枢纽区。已连接的轨道交通包括:蓝色MRT 线(运营中)、浅绿色Sukhumvit 线(运管中)、廊曼机场线(在建)、中泰高铁线。

目前,曼谷众多区域中,被大众看好的区域主要集中在素坤逸、素坤逸外区、RAMA9以及未来潜力区Bang Sue。

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